Comprare casa a Ibiza richiede consapevolezza. Gli 8 passi chiave, i costi e le tasse reali del 2026, dati di mercato attuali per zona e una checklist completa — tutto per comprare con sicurezza e rendimento.
Vedi l'offerta Prenota una callIbiza è uno dei mercati immobiliari più esclusivi d'Europa. Alta domanda, offerta limitata e regolamentazione severa la rendono un mercato per intenditori. Ben preparati, le opportunità sono reali. Questa guida unisce i passi pratici, gli aspetti legali e fiscali e dati di mercato attuali. Così comprare casa Ibiza diventa una decisione ponderata e sicura.
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Definisci il tuo obiettivo — uso personale, affitto o rivendita; abitazione principale o seconda casa; aperto a ristrutturazione? Esplora l'isola, affitta temporaneamente dove pensi di voler vivere e sii realistico sul budget: prevedi 10–14% di costi d'acquisto oltre al prezzo.
Per comprare a Ibiza servono un numero NIE (ID fiscale) e un conto bancario spagnolo — entrambi richiedono tempo, inizia presto. Finanziamento? Sistemalo con la banca prima di cercare, per muoverti in fretta.
L'online è solo la punta dell'iceberg. Piattaforme come Idealista e JamesEdition non mostrano tutta l'offerta, e molte case top vendono off-market tramite reti private. Gli annunci riportano spesso metrature sbagliate, ampliamenti illegali o prezzi superati. Il mercato si muove in giorni. Conoscenza locale e verifiche accurate separano il fatto dalla finzione — una buona due diligence ha fatto risparmiare milioni ai nostri clienti.
Quando trovi la casa giusta, vincono rapidità e preparazione. Fai fare al tuo agente un'analisi di mercato per un'offerta realistica, e includi sempre delle condizioni (subordinato a due diligence legale e tecnica) per mantenere sicurezza fino alla fine delle verifiche.
Un'indagine accurata evita costose sorprese. Controlla sempre:
L'acquisto di solito segue tre fasi: un contratto di prenotazione (opzionale, toglie la casa dal mercato, caparra €10.000–€20.000); il Contrato de Arras (preliminare con penale, di solito 10%); e l'atto finale dal notaio (pagamento, firma, iscrizione). La fase Arras è vincolante — lavora sempre con un avvocato immobiliare specializzato a Ibiza.
Dopo il rogito, intesta le utenze, stipula assicurazione e (se serve) gestione, verifica i tuoi obblighi fiscali (IRNR o IRPF) e assicura la corretta iscrizione della casa.
Ti accompagniamo dal primo scan di mercato alla consegna delle chiavi — in modo completo e trasparente. Analizziamo ogni giorno l'intero mercato, online e off-market, ti diamo accesso a case spesso non pubbliche e selezioniamo solo ciò che si adatta a stile di vita, budget e obiettivi. Conduciamo la trattativa e ti colleghiamo alla nostra rete verificata di avvocati, consulenti mutui, architetti e periti per una due diligence completa.
Su una casa usata paghi l'imposta di trasferimento (ITP) progressiva, ogni scaglione del prezzo alla sua aliquota:
| Scaglione del prezzo | ITP |
|---|---|
| Fino a € 400.000 | 8% |
| € 400.000 – 600.000 | 9% |
| € 600.000 – 1.000.000 | 10% |
| € 1.000.000 – 2.000.000 | 12% |
| Oltre € 2.000.000 | 13% |
Nuovo dal costruttore: 10% IVA + imposta di bollo AJD ~1–1,5%. Budget totale: prevedi circa 11–14% oltre al prezzo.
Imposte comunali (IBI & rifiuti). I non residenti pagano l'IRNR (su reddito da affitto o figurativo); i residenti pagano l'IRPF.
Proprietari UE/SEE: 19% sul reddito da affitto netto (dopo costi deducibili). Proprietari extra UE/SEE: 24% sul reddito da affitto lordo.
Imposta sulla plusvalenza: 19% per venditori UE/SEE, 24% extra UE/SEE; l'acquirente trattiene il 3% (retención). Più la Plusvalía Municipal e, per grandi patrimoni, l'imposta patrimoniale.
Prezzi medi richiesti per comune (Idealista, inizio 2026). I prezzi richiesti sono alti e variano per zona e tipo, usali come guida indicativa — aggiorniamo ogni trimestre.
| Comune | Prezzo medio richiesto €/m² |
|---|---|
| San Juan | € 8.814 |
| Eivissa (Ibiza città) | € 7.659 |
| San José | € 7.378 |
| Santa Eulalia | € 7.368 |
| San Antonio | € 7.019 |
San Juan ha i prezzi più alti per scarsità e domanda premium. Santa Eulalia e San José restano forti tra famiglie e acquirenti di lusso, San Antonio offre relativamente più valore con sviluppo rapido, e Ibiza città unisce comodità e forte sicurezza sugli affitti. Sull'intera isola i prezzi medi richiesti superano ora €7.000/m² — circa il 74% in più rispetto al 2017 — e i prezzi delle transazioni alle Baleari continuano a salire (oltre il 10% su base annua).
Per comprare casa Ibiza, un agente per acquirenti HOMZ scansiona tutto il mercato, individua i rischi e tratta per te — come tuo consulente indipendente, senza costi extra.
Vedi l'offertaPrevedi circa l'11–14% oltre al prezzo d'acquisto. Sull'usato è l'ITP progressivo (8% fino a €400k, fino al 12–13% in alto), più avvocato (~1%), notaio e Registro. Il nuovo paga 10% di IVA più ~1–1,5% di bollo al posto dell'ITP.
L'ITP è progressivo: 8% fino a €400.000, 9% da €400.000–600.000, 10% da €600.000–1.000.000, 12% da €1.000.000–2.000.000 e 13% oltre €2.000.000.
No. In quasi ogni immobile a Ibiza una provvigione standard (~5%) è già nel prezzo richiesto. Che vada all'agente venditore o sia condivisa con HOMZ, per te non cambia nulla — guadagni un consulente indipendente con un unico interesse: la casa giusta alle migliori condizioni. Per budget elevati può applicarsi una fee anticipata.
Sì. Il NIE (ID fiscale per stranieri) serve per pagare le tasse e concludere l'acquisto, e di solito serve anche un conto spagnolo. Entrambi richiedono tempo — inizia presto.
Dipende dal tuo obiettivo. San Juan ha i prezzi più alti per scarsità, San Antonio offre relativamente più valore con forte sviluppo, Santa Eulalia e San José restano amate da famiglie e acquirenti di lusso, e Ibiza città offre forte sicurezza sugli affitti. Sull'intera isola i prezzi continuano a salire.